Analiza umowy deweloperskiej

Umowa deweloperska – co to jest?

Umowa deweloperska to umowa zawierana pomiędzy nabywcą nieruchomości a deweloperem. Nabywca jako strona umowy jest uprawniony do żądania przeniesienia na niego prawa własności do nieruchomości, której dotyczy umowa oraz zobowiązuje się do spełnienia świadczenia na rzecz dewelopera w postaci zapłaty ustalonej ceny. Drugą stroną umowy jest deweloper, który przez jej podpisane zobowiązuje się do ustanowienia prawa własności do nieruchomości, a następnie przeniesienia go na nabywcę, w zamian za otrzymane i ustalone w umowie wynagrodzenie.

Wskazać należy, że poprzez podpisanie umowy deweloperskiej nie dochodzi do przeniesienia własności na nabywcę, jest to jedynie umowa zobowiązująca dewelopera do dokonania przeniesienia własności w późniejszym terminie.

Podpisanie umowy deweloperskiej nie jest konieczne, kiedy budynek został już ukończony.

Umowa deweloperska wzór – Czy warto z niego korzystać?

Wzór umowy deweloperskiej jest jedynie ogólną i proponowaną formą, zazwyczaj zawiera jedynie wymagane prawem elementy, które zostały wskazane w przepisach ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Zgodnie z zasadą swobody umów do umowy deweloperskiej można wprowadzić dodatkowe regulacje, które muszą być zgodne m.in. z obowiązującym prawem i zasadami współżycia społecznego.

Istnieje duże prawdopodobieństwo, że deweloper jako profesjonalista w zakresie prowadzonej działalności ma swego rodzaju przewagę nad konsumentem i będzie dążył do podpisania umowy w zaproponowanej przez niego formie, dlatego niezwykle istotne jest sprawdzanie umów deweloperskich, a także analiza prawna umów deweloperskich.

Umowa deweloperska – Na co zwrócić uwagę?

Na co uważać przy podpisywaniu umowy deweloperskiej? Przede wszystkim na jej nazwę – tytuł dokumentu ma w tym przypadku duże znaczenie i niezbędne jest oznaczenie ,,umowa deweloperska”. Należy zwrócić uwagę na to czy nieruchomość będąca przedmiotem umowy została opisana w sposób wyczerpujący (powierzchnia, położenie, stan wykończenia, stan prawny).

Nabywca powinien uważać na postanowienia, które mogą być uznane za niedozwolone. Są to regulacje umowne, które nie zostały indywidualnie uzgodnione z konsumentem, kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, a także rażąco naruszają jego interesy. Problem stosowania klauzul niedozwolonych wielokrotnie był przedmiotem postępowania przed sądami, jednak jest on nadal aktualny.

W związku z tym, że zakup nieruchomości to duża inwestycja, dla zabezpieczenia interesów nabywcy, niezbędna może okazać się analiza umowy deweloperskiej. Z prośbą o sprawdzenie umowy deweloperskiej warto zwrócić się do prawnika, którego doświadczenie może uchronić nas przed niekorzystnymi zapisami umowy.

Umowa deweloperska a akt notarialny

Umowa deweloperska powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego; zawarta w innej formie jest nieważna. Jest to forma, która zapewnia nabywcy roszczenie o przeniesienie prawa własności do nieruchomości i zostaje ono ujawnione w księdze wieczystej.

Umowa deweloperska a umowa rezerwacyjna

Obecnie można spotkać wiele umów zawieranych z deweloperami, które jednak nie mogą być uznane za umowę deweloperską. Jedną z nich jest umowa rezerwacyjna z deweloperem – podpisywana przez dewelopera i potencjalnego nabywcę. Może uwzględniać opłatę rezerwacyjną, która w zależności od postanowień może podlegać zwrotowi albo nie. Głównym celem umowy jest dokonanie rezerwacji wskazanego lokalu lub nieruchomości na określony czas. Zawarcie umowy rezerwacyjnej nie jest obowiązkowe.

Forma umowy rezerwacyjnej nie jest tożsama z umową deweloperską. Umowa deweloperska gwarantuje nabywcy, że po spełnieniu przez niego zobowiązania finansowego względem dewelopera, ten przeniesie na niego prawo własności nieruchomości. W przypadku umowy rezerwacyjnej, deweloper jedynie zobowiązuje się, że w określonym terminie nie sprzeda nieruchomości innemu klientowi.

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna

Inną formą umowy może być umowa przedwstępna z deweloperem. Jaka jest różnica pomiędzy umową deweloperską a umową przedwstępną? Podstawową różnicą jest przedmiot umowy. W umowie deweloperskiej deweloper zobowiązuje się dopiero do wybudowania i późniejszej sprzedaży nieruchomości, która dopiero ma powstać – jest zawierana w ramach procesu inwestycyjnego. Umowa przedwstępna dotyczy nieruchomości, która już powstała.

Inną różnicą może być termin przekazania prawa własności do nieruchomości. Z uwagi na charakter umowy deweloperskiej może on wynieść kilka lat, a w przypadku umowy przedwstępnej jest zazwyczaj krótszy np. kilka miesięcy.

Umowa przedwstępna może zostać zawarta w formie pisemnej lub aktu notarialnego i właśnie podpisanie jej przed notariuszem pozwala zabezpieczyć prawa nabywcy przy późniejszym przeniesieniu prawa własności.